【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】財(cái)富自由的夢(mèng)想，人皆有之，不少人選擇買屋置產(chǎn)，希望當(dāng)個(gè)快樂的包租公?！斗课萋犘帕x》Podcast請(qǐng)來專家提醒，房屋出租的實(shí)質(zhì)收益，其實(shí)不如想像的高。除了有許多隱藏成本，租金穩(wěn)定度也是問題，若想提高租金投報(bào)率，不妨善用搭上政策順風(fēng)車、吸引付租能力較高的房客、增加出租項(xiàng)目3心法。
 
臺(tái)灣房市已經(jīng)走了好幾年的大多頭，看著房?jī)r(jià)驚驚漲，激出很多買方搶購(gòu)卡位，並做起當(dāng)包租公的美夢(mèng)。一般來說，目前租金投報(bào)有2％的物件，買方就會(huì)買單，若是投報(bào)高過3％，則堪稱搶手物件。
 
信義房屋總經(jīng)理室協(xié)理李明山提醒，很多房東在做財(cái)務(wù)規(guī)劃時(shí)，常會(huì)低估成本、高估租金投報(bào)率，導(dǎo)致最後到手的租金收益不如預(yù)期。他分享，當(dāng)房東的成本，除了購(gòu)屋資金之外，還有每年5月要繳的房屋稅、跟11月要繳的地價(jià)稅，租金收入也要列入所得稅申報(bào)；房屋的修繕費(fèi)用跟家電家具的折舊費(fèi)用，也不小條，換臺(tái)冷氣就噴了兩、三萬元，是常有的事。
 
如果房東本身沒有時(shí)間管理，委託專業(yè)機(jī)構(gòu)代管，那代管費(fèi)用通常是租金收入的10％，還得再加上預(yù)抓的修繕費(fèi)。最容易忽略的，是前後任租客之間的空窗期，通常只要當(dāng)年度有出租空窗期，租金投報(bào)率就會(huì)降得很低。
 
若想有效拉高投報(bào)率，李明山分享了3個(gè)方法。第一，是搭上政策順風(fēng)車，成為「公益出租人」。政府近期正推動(dòng)規(guī)模高達(dá)300億元的租金補(bǔ)貼，如果讓房客享有補(bǔ)貼的話，房東本身的房屋稅、地價(jià)稅都會(huì)有折抵，甚至申報(bào)綜合所得稅時(shí)，還能享有租金折抵，最高可折每月1.5萬元，一年下來，可以折抵十多萬元。
 
第二，是加強(qiáng)房屋本身的質(zhì)感、或透過優(yōu)質(zhì)的代管公司，吸引付租能力較高的房客，例如外商公司等。這類租客，不但能付較高的租金，通常穩(wěn)定性跟配合度也較高。
 
第三，則是增加出租的項(xiàng)目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場(chǎng)、夜市周邊的，也可出租作為倉(cāng)庫(kù)、攤販，但別佔(zhàn)用騎樓。至於隔套收租或日租，要特別留意是否違法。
 
那麼出租的風(fēng)險(xiǎn)有那些呢？首先是出租會(huì)導(dǎo)致未來選擇售屋時(shí)的成本增加，因?yàn)槌鲎鈺r(shí)每年繳房屋稅，以及出售時(shí)的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次是與租客的互動(dòng)，若在交租穩(wěn)定性、維護(hù)房屋或者其他方面不如預(yù)期，就需花額外的時(shí)間與金錢處理。
 
因此李明山建議房東，要有時(shí)間、耐心多與房客互動(dòng)，若能有穩(wěn)定的中長(zhǎng)期房客，就能避免租金空窗期問題。又或者可以選擇讓利，交給專業(yè)代管公司來協(xié)助出租後的大小問題的處理。
 
考慮到出租需要付出的成本與風(fēng)險(xiǎn)，假如屋主或租客都沒有時(shí)間可以好好管理房屋，就建議可以考量出售。如果在當(dāng)包租公的過程中，覺得太過麻煩，或收益不如預(yù)期，還拿不定要不要賣房時(shí)，也可先請(qǐng)仲介評(píng)估，採(cǎi)用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法，爭(zhēng)取時(shí)間多方評(píng)估。更多《房屋聽信義》Podcast內(nèi)容：https://lihi1.com/VEEh3